度假別院自營項目策劃方案
為了確保工作或事情能高效地開展，常常需要提前制定一份優(yōu)秀的方案，方案是有很強可操作性的書面計劃。優(yōu)秀的方案都具備一些什么特點呢？下面是小編為大家整理的度假別院自營項目策劃方案，歡迎閱讀與收藏。
一、項目區(qū)域分析
1、友愛鎮(zhèn)對于打造“一院一主題，共享民宿小院，鄉(xiāng)村會客廳”的政策導向正好與我們公司項目相契合。
2、皇莊村地處成都市郫都區(qū)友愛鎮(zhèn)，東距縣城七公里，西靠友愛三元場，北達清水河，南臨農科村，郫花路穿村而過，交通位置優(yōu)越。
3、現在的皇莊村目前的支柱產業(yè)是以苗圃為主，現在村民房屋都是以自住為主，基本沒有涉足過農家樂，現有房屋都比較陳舊。
二、周邊競品情況
1、周邊農科村農家樂非常多，最出名的是徐家大院，劉氏莊園。這是農科村最早的農家樂，是友愛鎮(zhèn)農家樂的名片。
2、觀景樓農家樂，配餐788元—1288元/桌，民宿120元—180元/間.夜，臨水軒消費是780—1688元/桌，民宿280—380元/間.夜。
結論：周邊民宿、農家樂很多，同質化競爭很激烈，上客率都不理想。
三、皇莊村自營項目整體定位
拋磚引玉，我搭平臺，大家唱戲。吸引更多商家共同打造項目，從而實現大家共贏的局面。
四、項目初期規(guī)劃
規(guī)劃自營項目：將4號院、5號院、6號院、7號院及的院落作為自營特色民宿區(qū)（A區(qū)）。其余物業(yè)作為康養(yǎng)度假民宿區(qū)（B區(qū)）
A區(qū)
結合現代國際元素，打造流行派對空間。
關鍵詞：主題獨院，時尚，國際化元素，定制消費，強IP
優(yōu)勢：
劣勢：
1、交通便利
2、綠化率高，空氣清新
3、私密性強
4、契合友愛鎮(zhèn)打造“鄉(xiāng)村會客廳，主題民宿聚落”的發(fā)展政策
5、有區(qū)域優(yōu)勢，中國農家樂發(fā)源地的名片
1、全新組合模式，適應性有待考證
2、自成IP與項目本身環(huán)境關系不大
3、管理難度相對較大
機會:
威脅：
1、消費迭代更新
2、大成都范圍內缺乏相應業(yè)態(tài)
3、本身項目架空層適合這種業(yè)態(tài)
4、自成IP，易造網紅，易推廣
5、快速匯集人氣，為后期物業(yè)銷售打下基礎
對原住村民和周邊村民影響較大
B區(qū)
將B區(qū)打造成為園林式健康養(yǎng)身度假別院，集養(yǎng)身、餐飲、民宿、度假于一體的大型健康養(yǎng)生度假別院群落。其主要針對以70，80后為主的“上有老，下有小”家庭親子度假型消費群體。
優(yōu)勢：
劣勢：
1、交通便利，距成都市區(qū)1小時車程。
2、項目內空氣清新，綠化率高
3、項目私密性強，曲徑通幽
4、契合友愛鎮(zhèn)打造“鄉(xiāng)村會客廳，主題民宿聚落”的發(fā)展政策
5、有區(qū)域優(yōu)勢，中國農家樂發(fā)源地的名片
1、區(qū)域發(fā)展較早，整體陳舊，老化
2、類似競品同質化
3、村民返遷造成管理不便
4、針對的客群消費較理性
機會：
威脅：
1、一院一主題，打造共享民宿小院
2、全新的農企合作模式，投資小風險可控
1、可復制性強，同質競爭激烈
2、后期經營缺乏持續(xù)競爭力
最后：A、B區(qū)恰當融合可以快速匯聚人氣，使之成為網紅景點，并促進后期業(yè)態(tài)形成。最終促進物業(yè)銷售。
五、營銷推廣
（一）、目標客源：70，80、90后社會消費主力人群。目標人群畫像：獵奇、時尚、高消費、國際化元素
�。ǘ�營銷思路：
1. 有主動營銷快速過度到自媒體營銷
2. 強IP，易推廣，多渠道
3. 圈層營銷，渠道合作
4. 搭建平臺，吸引更多主題民宿經營者來共同打造
總結：鎖定目標客源人群，以強IP，主題活動營銷，快速切入市場，形成口碑效應。并利用主流營銷平臺推廣，形成粉絲群，吸引人氣，吸引商家。助力整個院落剩余物業(yè)的去化，差異性補充郫都去友愛鎮(zhèn)現有的經營性業(yè)態(tài)。結合國際時尚元素，打造鄉(xiāng)村鎮(zhèn)新農旅結合示范性特色民宿院落標桿。
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